Quando o Sofitel Rio de Janeiro Ipanema finalmente voltar a receber hóspedes, um detalhe talvez passe despercebido por quem entrar no novo lobby do hotel: por trás de um dos endereços mais aguardados da hotelaria carioca está o BTG Pactual.
A Accor continuará à frente da operação e a placa na fachada será Sofitel. Mas o imóvel faz parte do gigantesco movimento realizado por fundos administrados pelo BTG no setor hoteleiro brasileiro. Ipanema é apenas uma peça dessa história.
No Rio de Janeiro, o portfólio adquirido da AccorInvest inclui quatro endereços importantes: Fairmont Rio de Janeiro Copacabana, Santa Teresa Hotel Rio de Janeiro – MGallery, o imóvel do antigo Mama Shelter, em Santa Teresa, e o Sofitel Rio de Janeiro Ipanema.
Com o Sofitel entrando em operação, serão portanto três desses quatro ativos funcionando como hotéis no Rio, considerando que o antigo Mama Shelter permanece fechado. É uma presença especialmente relevante porque reúne três endereços muito diferentes entre si: o luxo de grande escala do Fairmont em Copacabana, o hotel-boutique do MGallery em Santa Teresa e agora um flagship da Sofitel em plena Avenida Vieira Souto.
Uma compra de R$ 1,7 bilhão
O salto aconteceu no final de 2024, quando o BTG Pactual, por meio de sua gestora de ativos imobiliários, concluiu a aquisição do portfólio brasileiro da AccorInvest. A própria AccorInvest confirmou, em dezembro daquele ano, a venda de 22 ativos hoteleiros distribuídos por cinco estados brasileiros.
Durante o processo de aprovação, reportagens baseadas nos documentos e em fontes próximas à negociação mencionavam 18 hotéis e aproximadamente 2.600 quartos. A Reuters publicou esses números em outubro de 2024.
A documentação produzida depois da conclusão da transação apresenta o número definitivo: 22 ativos e 4.004 unidades hoteleiras, numa operação de até R$ 1,7 bilhão, concluída em dezembro de 2024. O negócio foi posteriormente apresentado como a maior transação imobiliária já realizada no segmento hoteleiro brasileiro.
Mas o BTG já estava nos hotéis
A relação do banco com a hotelaria é anterior. A história remonta a 2007, com a entrada no fundo Maxinvest. Em 2023, outro passo relevante veio com a aquisição do XP Hotéis, posteriormente transformado no BTG Hotéis.
O próprio BTG Pactual Hotéis FII tornou-se um veículo dedicado a investimentos no setor. Criado em 2016, inicialmente concentrava seus investimentos na Região Sul; a partir de 2019, avançou também para São Paulo.
A compra da carteira da AccorInvest, porém, colocou a estratégia em outro patamar.
Depois da operação, a carteira administrada pelo BTG passou a somar 54 ativos hoteleiros e 4.085 quartos, distribuídos entre 17 bandeiras, segundo o estudo apresentado pelo próprio projeto ao Prêmio Master Imobiliário.
O BTG está presente em hotéis econômicos, midscale, corporativos e de alto padrão. Há unidades sob bandeiras Ibis, Novotel e Pullman, ao mesmo tempo em que aparecem alguns dos imóveis hoteleiros mais valiosos do país.
Fairmont, Sofitel e também Fasano
A estratégia continuou depois da compra da AccorInvest.
Em maio de 2025, o BTG adquiriu um pacote de aproximadamente R$ 1,5 bilhão em ativos ligados ao banqueiro Daniel Vorcaro. Entre os imóveis envolvidos estava o edifício onde funciona o Fasano Itaim, em São Paulo.
Em 2026, o banco deu outro sinal de que hotelaria deixou de ser apenas uma posição pontual dentro de sua carteira. Foi estruturado o Prime Hospitalidade, fundo imobiliário voltado a hotéis premium, com uma oferta que buscava captar até R$ 1 bilhão. Entre os ativos apontados para o portfólio estavam justamente Fasano Itaim, Fairmont Copacabana e Pullman Guarulhos.
Ao mesmo tempo, outro veículo, o BTG Hospitalidade Retorno Total FII, entrou em funcionamento em outubro de 2025 com classificação específica de atuação no segmento de hotéis. Adquirir o imóvel não significa necessariamente operar o hotel.
No caso dos antigos ativos da AccorInvest, a Accor continua responsável pela operação. O BTG está do outro lado da mesa, como investidor e proprietário por meio dos fundos que administra. É uma separação bastante comum na hotelaria internacional: uma empresa detém o ativo imobiliário e outra coloca sua bandeira, sua distribuição e sua expertise operacional dentro dele.
Por que hotéis?
Existe também uma leitura imobiliária por trás dessa estratégia. Em vez de construir dezenas de hotéis do zero, o banco adquiriu imóveis existentes, muitos deles em localizações praticamente impossíveis de reproduzir hoje.
Pense no Fairmont, diante da Praia de Copacabana. Ou no Sofitel, ocupando uma esquina da Avenida Vieira Souto em Ipanema. São terrenos e edifícios que funcionam quase como ativos irrepetíveis.
Na época da aquisição, analistas ouvidos pela imprensa apontavam ainda uma combinação favorável: pouca oferta de novos hotéis, recuperação da demanda e espaço para crescimento das tarifas brasileiras, especialmente nos segmentos premium e de luxo.
A estratégia envolve também reformar, reposicionar e eventualmente vender ativos depois de sua valorização. No portfólio adquirido da AccorInvest, o BTG identificou oportunidades de retrofit, melhoria operacional e reposicionamento, o Sofitel Ipanema é provavelmente a vitrine mais evidente dessa tese.
Ipanema como vitrine
Fechado desde 2019, o antigo Caesar Park passou anos cercado de expectativa sobre quando e como voltaria à hotelaria carioca.
As reservas começaram a ser disponibilizadas para estadias a partir de 1º de dezembro de 2026. O hotel retornará como o primeiro flagship da Sofitel no Brasil, depois de uma transformação profunda do edifício.
Serão cerca de 170 quartos e suítes, projeto de interiores de Patricia Anastassiadis, piscina de borda infinita no rooftop, spa KOS Paris e Club Millésime. A gastronomia também terá um peso incomum: o Lasai, do chef Rafa Costa e Silva, levará sua operação duas estrelas Michelin para dentro do hotel.
Para a Accor, é uma oportunidade de reposicionar a Sofitel no mercado brasileiro e para o BTG, é algo diferente. É a transformação de um imóvel que permaneceu fechado durante anos em um dos ativos de luxo potencialmente mais valiosos da hotelaria carioca.
Quando as portas do Sofitel Ipanema abrirem novamente para a Avenida Vieira Souto, o hóspede provavelmente continuará enxergando apenas a marca francesa. Nos bastidores, porém, estará um dos movimentos mais relevantes ocorridos na propriedade hoteleira brasileira nos últimos anos: o avanço do BTG Pactual sobre a hotelaria.
